188金宝搏beat体育官网·从宏观到微观手把手教你做房地产市场分析

　　前些天，有群友和我讨论关于市场研判的方法问题，希望新芽能够帮忙梳理一个系统性的文章。在新芽看来，市场研判就是一切拿地的核心前提。因为投资的成败，最重要的是取决于市场，只有卖得掉，卖的赚钱, 才能形成现金流，才能形成利润。

　　这也是为什么，很多优秀的投资人都是从营销转型成功的，因为营销出身的人，更懂客户、憧产品，在判断土地可行性方面， 起到至关重要的作用。

　　当我们进入一个新的城市，如何去了解该市场的需求情况，有多人需要买房；有多少人有能力买房；买的起怎样的房?本将本文新芽将带大家由宏观到微观，由总体到局部，带大家来学习了解一座城市的市场。

　　房地产市场分析不是简单的罗列数据，而是必须基于数据进行分析！数据主要包括宏观经济数据、房地产数据、项目微观层面数据三类。

　　宏观经济数据的主要收集渠道有:《国民经济和社会发展统计公报》、统计年鉴、统计局网站，集团内部可利用的资源包括中指数据库、易居克尔瑞数据库、及投资策划中心提供的城市数据。

　　1.总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数……

　　1、总人口：指一定时点、一定地区范国内有生命的个人总和。常住人口反映城市人口容量,人口容量越大，潜在消费。

　　4、常驻（城区）人口增长率：是城市活跃度和吸引力的重要体现，2018年全国自然人口增长率为3.81‰，超过这个数据的应当重点关注。

　　经济指标：虽然GDP在市场研究中广泛使用，已成为最必要经济指标之一，但是在使用过程中发现，该数据存在诸多人为因素， 且GDP偏高的个别省份，存在政府富裕，居民贫困的现状。所以在应用中，我们更青睐用“财政收入、税收”这类指 标衡量一个地区的富裕程度、经济活跃度。

　　三产比例：三产结构是衡量经济发展质量的一个重要指标。一般情况下，第三产业比重越高，经济发展越发达，人民消费能力越强。

　　在校小学生人数増长率：増长率越高，表明该城市对新进人口的吸引力越强。经验表明在校小学生人数增长率与商品房去化速度成强正相关。

　　利用房地产数据分析城市，应该牢牢抓住两条主线：第一，通过人口、GDP等宏观数据看城市规模及经济实力；第二，通过施工、销售面积、售价、溢价、去化速度等数据看房地产健康程度、需求度和需求特征。紧紧围绕这两条主线，系统的对区域数据进行排查分析。

　　2.土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3.商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量

　　2、施销比施销比：商品房施工面积/商品房销售面积；反映城市供求关系，目前全国标准为4；5属于高危区域，4~5未来供给过量，3~4属于合理健康区间，低于3意味着该城市可能存在供不应求的情况。但具体情况需要具体分析，存在开发商对该城市市场持悲观态度而减少施工导致施销比下降等特殊情况。

　　3、人均销售面积：商品房销售面积/ 常住人口；反映城市购房需求的释放程度，目前全国标准为1，低于1代表该城市可能更具有机会进入以释放需求。但假如前五年的施销比一直高于全国水平，可能该的购房需求已经释放完毕，人均销售面积低是由销售面积减少导 致。

　　2、供给结构：按产品类型、户型、面积、价格等对各片区供给量进行分类，进 而分析各片区的供给特征。

　　4、近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况 。5、租金或者售价，以及不同位置和质量的物业租金或售价的波动 。

　　1、需求量：在外生经济变量（例如人口、收入、产量等）的影响下， 市场中的主体（家庭和企业）所需要且占用的空间量。

　　2、影响需求量的因素：人口增长（自然增长、迁移、城市化）、家庭 结构、支付能力、投资渠道、产业政策、房地产政策……

　　通过对项目自身资源条件分析，对市场竞品分析和区域人群分析，找出项目的目标客户，目标客户的置业需求和偏好，找出项目面对竞争市场的机会点。

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